O mercado de galpões logísticos e industriais da América Latina apresentou desempenho resiliente no segundo semestre de 2025, mesmo em um cenário econômico mais cauteloso. De acordo com o relatório MarketBeat Industrial LATAM, divulgado pela Cushman & Wakefield, a região registrou demanda consistente por galpões logísticos e industriais, com taxas de vacância majoritariamente baixas ou estáveis e preços que permaneceram firmes ao longo do período.
Segundo o estudo, a taxa média de vacância nos principais mercados industriais da região encerrou o segundo semestre de 2025 em 5,7%, representando um leve aumento em relação ao final do ano anterior. Ainda assim, ao longo do período analisado, a vacância permaneceu relativamente controlada nas principais cidades latino-americanas, refletindo uma combinação de demanda ativa por novos espaços logísticos e aumento gradual da oferta de empreendimentos.
Além disso, a absorção líquida regional alcançou 3,39 milhões de m², o que representa crescimento anual de 5,5%, com melhora significativa no segundo semestre do ano. Nos principais mercados da região, a expansão da demanda foi impulsionada por setores como consumo essencial, varejo, comércio eletrônico e operações de last mile, que seguem sustentando a necessidade por infraestrutura logística bem localizada.
Outro ponto destacado no relatório é a estabilidade dos preços. Em diversos mercados, os valores de locação permaneceram elevados ou apresentaram tendência de alta. Esse comportamento é explicado principalmente pela combinação entre baixa vacância, demanda ativa e oferta limitada de ativos logísticos de alta qualidade. Nesse cenário, a Cidade do México aparece como o mercado mais caro da região, com aluguéis próximos de US$ 10,8/m² por mês para espaços Classe A.
O estudo também mostra que Cidade do México e São Paulo seguem como os dois principais polos logísticos da América Latina. Juntas, as duas cidades concentram 72,5% do estoque logístico regional, além de registrarem forte atividade de locação, expansão de inventário e pipeline relevante de novos empreendimentos. Esse desempenho reforça o papel estratégico dessas metrópoles nas cadeias de suprimentos regionais.
“O mercado logístico se consolidou como um setor defensivo e estrutural, sustentado pela necessidade contínua de abastecimento, distribuição e entregas de last mile, com um desempenho menos dependente do ciclo macroeconômico do que outros segmentos imobiliários. De modo geral, a vacância regional permaneceu alinhada com um mercado logístico saudável e resiliente, com diferenças explicadas pelo estágio do ciclo e pela qualidade da oferta”, afirma Dennys Andrade, Head de Inteligência de Mercado da Cushman & Wakefield no Brasil.
São Paulo e Rio de Janeiro em cenários distintos
No Brasil, São Paulo consolidou sua posição como o principal hub logístico da América do Sul, registrando 1,59 milhão de m² locados ao longo do ano, um dos maiores volumes da região. A taxa de vacância caiu para 6,9%, após ter superado 9% no início de 2025. Ao mesmo tempo, o estoque logístico cresceu 7,2%, refletindo o avanço de novos empreendimentos e a expansão da infraestrutura logística no estado.
O pipeline também permanece expressivo, com cerca de 817 mil m² em construção, sinalizando confiança dos investidores no potencial de crescimento do mercado brasileiro de galpões logísticos.
Já o Rio de Janeiro apresenta um cenário diferente, ainda em processo de ajuste. A taxa de vacância chegou a 14,3%, concentrada principalmente em ativos com especificações técnicas inferiores. Ainda assim, o relatório aponta que empreendimentos novos e bem localizados continuam registrando boa absorção, o que indica demanda seletiva por espaços logísticos de maior qualidade.
Entre os destaques regionais do relatório MarketBeat LATAM 2S 2025, estão a vacância média de 5,7%, a absorção líquida de 3,39 milhões de m², e a concentração de 72,5% do estoque logístico em São Paulo e Cidade do México. O estudo também aponta que Santiago (0,2%) e Bogotá (1,3%) registram as menores taxas de vacância da região, enquanto os preços médios de locação giram em torno de US$ 6,89/m² por mês.
Outro fator relevante observado no relatório é a recuperação gradual da atividade portuária na América Latina, com destaque para o Porto de Santos, apontado como um dos principais hubs logísticos da região.
A íntegra do relatório pode ser acessada em:
https://www.cushmanwakefield.com/pt-br/brazil/insights/regional-marketbeats
